Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u upravljanju nekretninom, upravitelj može voditi u ime i za račun suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da u njihovo ime i za njihov račun (u pravilu na teret zajedničke pričuve) opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje takvih postupaka, kao što je npr.prisilna naplata stambene pričuve.
Zajednička pričuva je imovina svih suvlasnika stambene zgrade koja služi za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
Da bi stambena zgrada mogla neometano i uspješno funkcionirati, nužno je da suvlasnici redovito uplaćuju određenu visinu iznosa koji sami odrede međuvlasničkim ugovorom.
Unatoč zakonskoj obvezi o plaćanju zajedničke pričuve koja je propisana za svakog suvlasnika stambene zgrade, upravitelji se, nažalost, često susreću sa suvlasnicima koji ne ispunjavaju svoje obaveze redovito. Potrebno je naglasiti da isti time štete suvlasničkoj zajednici u cjelini kao i svakom njenom članu, a to iz razloga što takvim svojim postupanjem dovode do nedostatka sredstava u zajedničkoj pričuvi zgrade koja su sredstva potrebna za njeno redovito održavanje i popravljanje.
Kako bi spriječilo takve situacije, Stambeno gospodarstvo Makarska d.o.o. poduzima sljedeće mjere:
Na našem području se često susrećemo s problemom neuknjiženih i neetažiranih stambenih zgrada. Da bi se doskočilo tom problemu, zakonodavac je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 153/09.) propisao obvezu upraviteljima stambenih zgrada o dužnosti pokretanja postupka upisa stambene zgrade i njezinih dijelova u zemljišne knjige a koje su izgrađene do 01. siječnja 1997.g. (dalje u tekstu: Postupak povezivanja).
U istu svrhu je donesen i Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) (“Narodne Novine” br.:121/13., 61/18; u daljnjem tekstu: Pravilnik) koji je stupio na snagu u rujnu 2013.g.
Predmet postupka povezivanja je:
• upis katastarske čestice
• upis promjene izgrađenosti
• upis posebnih dijelova
• upis prava vlasništva na posebnim dijelovima
Postupak povezivanja dužan je i ovlašten pokrenuti upravitelj (izabrani ili prinudni) ali i svaki od suvlasnika (uz obvezno sudjelovanje upravitelja u postupku).
Prethodne radnje u postupku povezivanja:
• prikupljanje potrebne dokumentacije iz ureda za katastar, zemljišne knjige, gradskih ureda i dr.
• izrada i potvrđivanje geodetskog elaborata u slučaju da je katastarska čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi
• prikupljanje vlasničke dokumentacije
• podnošenje prijedloga nadležnom sudu za upis nekretnine s njezinim posebnim dijelovima.
Da bi se proveo postupak povezivanja, nije potrebna suglasnost svih suvlasnika te nije potrebna izrada etažnog elaborata čime su uklonjene najveće prepreke koje su ranije onemogućavale upis stambenih zgrada i njihovih posebnih uporabnih cjelina u zemljišne knjige.
Najvažnija obveza suvlasnika u ovom postupku je da upravitelju dostavi sve isprave iz kojih proizlazi slijed prijenosa vlasništva na pojedinoj posebnoj uporabnoj cjelini.To praktično znači da je potrebno dostaviti upravitelju kompletnu dokumentaciju u izvorniku ili preslici ovjerenoj kod javnog bilježnika, i to od prvog do zadnjeg vlasnika posebne uporabne cjeline (kupoprodajni ugovori, ugovori o darovanju, rješenja o nasljeđivanju, sudske presude - sve ono što je relevantno za dokazivanje prava vlasništva).
Postupak povezivanja se pokreće i provodi pred nadležnom sudom, te se po završetku istog donosi rješenje u najkraćem mogućem roku kojim se određuje upis katastarske čestice, zgrade i svih posebnih dijelova u zgradi, kao i vlasništvo na posebnim dijelovima.
U slučaju da neki od suvlasnika ne dostavi dokumentaciju i da sud ne može utvrditi pravo vlasništva na pojedinom posebnom dijelu, sukladno odredbama Pravilnika, upisat će vlasništvo Republike Hrvatske na predmetnom posebnom dijelu.
Troškove postupka povezivanja snose svi suvlasnici, te se naplaćuju iz sredstava zajedničke pričuve.
Primjer rješenja o upisu u zemljišnu knjigu
Upravitelj je dužan na zahtjev suvlasnika, u njihovo ime i za njihov račun angažirati stručne osobe kako bi zaštitili svoja prava na nekretnini. To se primjerice odnosi na zaštitu njihovog prava vlasništva od strane trećih osoba koje ih u izvršavanju svojih ovlasti na nekretnini ometaju (tužbe radi smetanja posjeda, povrat u prijašnje stanje itd.)